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도시계획의 모든것 (A to Z)/도시정비

[도시정비] 제5-1편-부천 사례로 보는 가로주택정비 200세대 시뮬레이션: 분담금은 얼마가 적정일까?(feat. 주민분담금 계산기)

by '도토리'-(도시공감 스토리) 2025. 9. 15.
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가로주택정비사업 시뮬레이션

 

 

소규모정비사업 자율주택 vs 가로주택, 숫자로 끝장 비교! 추진 요건·절차부터 평균 사업비, 세대수, 사업기간, 주민 분담금까지 실제 사례와 가정 시뮬레이션으로 한눈에 정리했어요.

“우리 동네도 소규모로 깔끔하게 정비할 수 없을까?” 저도 같은 고민에서 시작했어요. 이름은 비슷한데 자율주택정비사업가로주택정비사업은 규모와 절차, 돈과 시간에서 꽤 차이가 나더라고요. 아래부터는 “말”이 아니라 “숫자”로 비교합니다. 😊

자율주택 vs 가로주택: 핵심 수치 비교 📊

구분 자율주택정비사업 가로주택정비사업
규모·세대수 단독 10호 미만/공동 20세대 미만 중심(소필지) 가로구역 1만㎡ 미만, 50~250세대 사례 다수
절차 소유자 합의 → 사업시행(간소) 조합 설립·계획 수립·인가·착공(정형)
기간(평균) 1.5~2년 내외 3~5년(사례: 4년7개월/6년 등)
공공·융자 총사업비 50% 내 저리 융자(조건부) 초기사업비·본사업비 융자·인센티브(조건부)
결과 필지 단위 개선, 빠른 체감 블록 단위 환경 개선, 단지 가치↑
💡 실제 기간 사례
부천 원종 지역 LH참여형 가로주택: 약 4년 7개월 준공 사례. 다른 단지는 6년 가까이 걸린 경우도 있어요(행정·자금·합의 난이도에 따라 편차 큼).

부천 가상 시나리오: 200세대 가로주택 비용 & 투자 회수 💰

아래는 부천시 평균 수준을 가정한 시뮬레이션이에요. 실제 분양가·용적률·평형 구성·공공참여 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

가정값(예)

  • 세대수: 200세대 (조합원 120, 일반분양 80 가정)
  • 평형: 전용 59㎡ 중심(약 18평)
  • 분양가: 3.3㎡당 1,500만 원(평당 약 4,960만 원) → 18평 기준 약 8.9억 (부가비 포함 시 9~10억 가정)
  • 총사업비 구성: 토지·철거·이주·행정·설계·금융비 등 합계 분양가의 25~35% 가정
  • 지원/인센티브·일반분양 수익: 사업비의 35~45% 상쇄 가정

조합원 1세대 부담 예시

예상 분양가(18평) 9.5억 (중간값)
비용항목(토지/철거/이주/금융) 분양가의 30%2.85억
지원·일반분양 수익 상쇄 분양가의 40%3.8억 상쇄
조합원 순부담(추정) 약 2.9~3.7억 (조건에 따라 2~5억 범위)
⚠️ 주의하세요!
위 수치는 가정 시뮬레이션입니다. 지자체 인허가 조건, 용적률 인센티브, 공공참여, 평형구성, 금리·공사비 변동에 따라 실제 부담은 크게 달라질 수 있어요.

토지 소유자 몫 분양 vs 일반분양가 비교

토지 소유자는 비례율에 따라 배정 평형이 달라져요. 비례율이 높으면 조합원 분담금이 줄고, 낮으면 늘어납니다.

구분 조합원(토지 소유자) 일반분양
가격 기준 비례율 반영가 + 분담금 시장 분양가(예: 9~10억)
유리 조건 비례율 100% 근접, 소형 위주 배정 입지 우수·대단지 스펙, 분양가 상승기
리스크 비례율 하락·사업비 증가 시 분담↑ 분양시장 침체 시 미분양 리스크

우리 동네에 맞는 유형은? 🏘️

  • 골목형·소필지 분산 → 자율주택으로 빠르게
  • 블록 단위 노후도 높음 → 가로주택으로 단지 가치↑
  • 주민 합의 자신 있음 → 가로주택 유리(규모 경제)
  • 자금·시간 제약 큼 → 자율주택로 리스크 분산
🧮 주민 분담금 간단 계산기(가정)

선택 전 체크리스트 🔑

  1. 노후도(60% 이상?), 도로 폭, 구역 경계 확인
  2. 주민 동의율과 리더십(합의 전망)
  3. 분양가/사업비/비례율 시뮬레이션
  4. 금리·공사비 상승 리스크 반영
  5. 지자체/LH 등 공공 참여 가능성

제 생각엔, “합의·시간·자금” 3요소 중 어디가 강한지부터 보시면 선택이 훨씬 쉬워져요. 궁금한 동(洞) 단위 데이터가 있으면 댓글로 알려주세요. 사례 맞춤으로 다시 계산해볼게요! 😉

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