[도시정비] 제4편-서울시 신통기획 완전 해부: 10년 걸리던 재개발이 5년으로 줄어든 비밀 공개

 

서울시 신통기획, 10년 걸리던 재개발이 5년으로?
복잡하고 긴 재개발·재건축의 시간을 획기적으로 줄여주는 서울시 신속통합기획!
그 비밀과 준비사항을 이 글에서 모두 풀어드립니다.

오래된 빌라나 단독주택에 살고 계신 분들이라면 누구나 한 번쯤
"우리 동네도 재개발되면 좋을 텐데..."라는 생각 해보셨을 거예요.

 

그런데 막상 알아보면 복잡한 절차와 긴 사업 기간 때문에

시작하기도 전에 포기하는 경우가 많죠.

저도 예전에 비슷한 경험을 했었거든요. 😔

 

하지만 최근 서울시가 이 오랜 고민을 해결해 줄 해결책을 내놓았습니다.

바로 신속통합기획, 일명 '신통기획'인데요.

 

이름 그대로 신속하고 통합적으로 정비사업을

진행할 수 있도록 지원하는 제도입니다.

 

과연 이 신통기획이 무엇이고,

어떻게 재개발 사업을 획기적으로 단축시켜주는지

자세히 알아볼게요!

신속통합기획의 개념과 도입 배경 💡

신속통합기획은 민간이 주도하는

재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 직접 나서서 공공성과

사업성의 균형을 잡는 가이드라인을 제시하고,

복잡한 인허가 절차를 통합 심의를 통해 지원하는 공공지원 계획입니다.

 

이 제도가 도입된 배경에는 여러 가지 문제가 있었어요.

그동안 재개발·재건축은 정비계획 수립부터

구역 지정, 건축심의까지 각 단계별로 따로 심의를 받아야 해서

사업 기간이 길어지고, 그 과정에서 주민 간 갈등도 빈번하게 발생했죠.

 

특히 획일적인 규제와 느린 행정 절차 때문에

사업이 지연되는 경우가 많았어요.

 

서울시는 이런 문제점들을 해결하고,

주택 공급을 신속하게 늘리기 위해

이 제도를 도입하게 된 겁니다.

기존 정비사업 대비 획기적 변화점 🚀

신속통합기획의 가장 큰 장점은 바로

사업 기간을 획기적으로 단축할 수 있다는 점이에요.

 

기존에는 정비구역 지정까지 평균 5년 이상 걸렸지만,

신통기획을 통하면 2년 내외로 단축이 가능합니다.

이 모든 것이 어떻게 가능할까요?

💡 핵심 변화점: 패스트 트랙(Fast-Track) 도입
도시계획결정(정비구역 지정)과 건축심의를 통합하여 심의 절차를 간소화합니다.
서울시가 기획부터 참여해 도시계획, 건축, 교통, 환경 등 관련 부문을 한 번에 심의하는
'통합 심의'를 운영하기 때문이죠.

또한 유연한 도시계획 기준을 적용하여 사업성을 높여줍니다.

예를 들어, 2종 일반주거지역의 층수 제한을

7층에서 최고 25층 이상으로 완화하고, 용적률도 높여줘요.

구분	기존 정비사업	신속통합기획
사업 기간(구역지정까지)	평균 5년 이상	2년 내외로 단축
심의 절차	단계별 개별 심의	통합 심의(도시·건축·교통·환경)
계획 수립 주체	주민 또는 민간업체	서울시와 주민 공동

적용 대상과 선정 기준 📝

신속통합기획은 무분별한 개발을 막고 꼭 필요한 지역에

주택 공급을 하기 위해 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.

신속통합기획 재개발 후보지 선정 조건

• 법적 요건 충족: 재개발 정비구역 지정 요건(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상 등)을 만족해야 합니다.
• 주민 동의율: 토지 등 소유자 30% 이상이 신통기획을 희망해야 합니다.
• 정량적 평가: 노후도, 과소 필지, 접도율, 호수 밀도 등 주거 환경이 얼마나 열악한지를 정량적으로 평가합니다.
• 가점/감점: 주민 찬성 동의율이 높을수록 가점을 받고, 반대 동의율이 높거나 투기 조짐이 보이면 감점을 받습니다.

특히, 침수 취약 지역이나 반지하 주택이 많은 지역 등

주거 환경 개선이 시급한 곳은 선정 시 우선순위가 될 수 있어요.

⚠️ 주의하세요!
투기를 방지하기 위해 권리산정기준일이 발표되므로,
후보지 선정 발표 전까지 소유권 변동에 주의해야 합니다.
지분 쪼개기 같은 행위는 감점 또는 대상 제외 사유가 될 수 있습니다.

실제 적용 사례와 성과 분석 📊

신통기획은 도입된 지 3년 반 만에 100번째 기획안을 확정하는 등

놀라운 성과를 내고 있어요.

서울 전역에서 재개발·재건축 사업이 활발하게 진행되고 있죠.

 

• 용도지역 상향 및 규제 완화: 강북구 미아동 일대는 북한산 조망 보호를 위한
  고도 제한(28m)이 '신고도지구 구상'을 통해 평균 45m까지 완화되어
  최고 25층 아파트 단지 조성이 가능해졌어요.
• 빠른 사업 속도: 중랑구 면목7구역, 강동구 천호A1-2구역 등은
  후보지 선정 2년 만에 도시계획위원회 심의를 통과하여
  정비구역 지정을 앞두고 있습니다.
• 낙후 지역 활성화: 도봉구 쌍문동 81 일대처럼 도로가 협소하고
  노후 주택이 밀집해 개발에서 소외되었던 지역도 신통기획을 통해
  1,919가구 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈할 계획입니다.

신통기획 대상지 선정을 위한 준비사항 ✅

우리 동네도 신통기획으로 추진하고 싶다면,
어떤 것부터 준비해야 할까요?
무엇보다 중요한 것은 **주민들의 단합된 의지**입니다.

1. 1. 주민 동의율 확보: 가장 중요한 첫걸음입니다.
   토지 등 소유자 30% 이상의 동의를 받아 자치구에
   사업 의향서를 제출해야 합니다.
   50% 이상 동의를 받으면 가점을 받을 수 있어 선정에 유리해져요.
2. 2. 노후도 등 정량적 요건 확인: 우리 동네의 노후도, 호수 밀도, 접도율 등
   법적 요건을 충족하는지 미리 확인해보세요.
   각 자치구청에 문의하면 도움을 받을 수 있습니다.
3. 3. 투기 방지 노력: 투기 세력이 유입되지 않도록 주민들이
   함께 노력해야 합니다. 소유권 변동이나 지분 쪼개기에 대한
   감시와 방지 노력이 필요해요.

결국, 신통기획은 공공의 지원 아래 주민들이
'우리 동네를 바꾸겠다'는 의지를 보여주는 것이 가장 중요합니다.
주민들이 하나로 뭉칠 때 비로소 신통기획의 빠른 속도와 성과를 누릴 수 있습니다.

 

신속통합기획, 이것만은 꼭 기억하세요! 📝

신통기획의 핵심을 한눈에 정리해 드릴게요.

1. 핵심 요약: 신통기획은 서울시가 민간 정비사업을 지원하여 기간을 단축하는 제도입니다.
2. 가장 큰 장점: 복잡한 절차를 하나로 묶는 '통합 심의'를 통해 사업 기간을 절반으로 줄입니다.
3. 성공의 열쇠: 주민들의 높은 동의율과 단합된 의지가 가장 중요합니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 신속통합기획은 공공재개발과 같은 건가요?

A: 아니요, 다릅니다.
신속통합기획은 주민이 사업을 주도하는 '민간' 정비사업이며,
서울시는 행정 절차를 지원하는 역할을 합니다.
공공재개발은 LH, SH와 같은 공공기관이 직접 시행자가 되는 사업입니다.

Q: 우리 동네는 노후도가 부족한데, 신청할 수 있나요?

A: 법적 요건인 노후도 2/3 이상을 충족해야 신청이 가능합니다.
정확한 노후도 비율은 해당 자치구청에 문의해 보시는 것이 가장 좋습니다.

Q: 선정된 이후에도 투기가 발생할 수 있나요?

A: 선정 후에도 투기 방지를 위해 '토지거래허가구역' 지정 등
규제가 적용될 수 있습니다.
주민 스스로 투기 행위를 막기 위한 노력이 중요합니다.

어떠셨나요?
신속통합기획에 대한 궁금증이 조금이나마 풀리셨길 바랍니다.
혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 물어봐 주세요! 😊