[도시정비] 동의율 75%인데 왜 반려됐을까?｜재건축 조합설립 동의율 계산의 숨은 함정

리뉴얼

동의율 75% 달성했는데 사업 무산?
숨겨진 동의율 계산법의 비밀

2023년 실제 사례를 바탕으로, 2025년 최신 법령 기준과 함께 다시 읽는 정비사업 동의율 가이드

본문 읽기 전, 꼭 확인!

• 이 글은 2023년 실제 추진위원회 사례를 바탕으로 작성되었으며, 2025년 현행 규정을 함께 병기해 비교 설명합니다.
• 각 지자체 업무지침·정비계획에 따라 세부 산정 방식이 달라질 수 있습니다. 사업 추진 시 최신 지침을 반드시 확인하세요.
• 숫자 예시는 이해를 돕기 위한 예시값입니다. 실제 사업에서는 공식자료/원본대장을 기준으로 재계산해야 합니다.

목차

1. 2023년 실제 사례: 왜 무산됐나?
2. 동의율의 두 축: 소유자 수 vs 토지면적
3. 면적 동의율의 함정과 대형 필지
4. 허위 동의·조작 리스크(형사/행정)
5. 정확한 동의율 계산법(체크리스트 포함)
6. 동의율 높이는 전략(실무형)
7. 요약 치트시트(2023 ↔ 2025 비교표)

 

📅 2023년 사례

3년간 75%를 채웠는데… 왜 ‘반려’였나?

핵심 상황

• 총 400세대 중 301세대 동의 → 소유자 기준 75.25%
• 그러나 토지면적 기준 59.8%로 미달
• 결국 “동의 적법성·면적 미충족” 사유로 사업승인 반려

무엇이 문제였나

• 면적 비중이 큰 상가·대형 필지 설득 미흡
• “75% 통칭” 인식에 갇혀 유형별 요건(재건축/재개발) 간과
• 동의서 검인·각 동 과반 요건 등 절차 점검 부족

당시 기준(2023)

• 현장에서 ‘75%’ 통칭이 널리 쓰였음
• 면적 동의율의 결정적 영향 간과 사례 빈번

현행 기준(2025)

• 재건축(주택단지): 구분소유자 70% + 토지면적 70% + 각 동 과반
• 재개발(비주택단지): 소유자 3/4 + 토지면적 2/3
• 동의 적법성은 조합설립 인가 단계 요건(사업시행 인가에서 재점검 가능)

📘 2025년 기준

동의율의 두 축, 둘 다 충족해야 합니다

소유자 수 기준
동의자 ÷ 전체 소유자

토지면적 기준
동의 면적 ÷ 전체 면적

각 동 과반
(재건축·복리시설은 1동 간주)

구분	적용유형	소유자 수 기준	토지면적 기준	비고
재건축	주택단지(공동주택)	70% 이상	70% 이상	각 동 구분소유자 과반 필요
재개발	비주택단지	3/4 이상	2/3 이상	지자체 지침 확인

🎯 포인트

대형 필지가 좌우한다: 면적 동의율의 함정

사례 요약

• 상가/부대시설이 면적 30~35% 차지하는 경우 흔함
• 아파트가 80% 동의여도, 상가가 30%면 면적 전체는 미달 가능
• 핵심은 대형 필지 맞춤 설득(분담, 분양, 영업보상 논리)

실무 체크

• 정비계획 포함 면적 기준으로 계산
• 공유 토지는 지분대로 면적 산정, 동의자 수는 대표 1인
• 공공용지(도로·공원)는 포함 여부를 지침/계획서로 확인

⚠️ 리스크

허위 동의·조작: 형사 & 행정 리스크

형사(예)

• 사문서위조·행사(형법 231, 234)
• 사기(형법 347)
• 위계에 의한 공무집행방해(형법 137)

행정(예)

• 조합설립 인가 취소/신청 반려
• 동의서 검인·전자화 점검 강화

예방

• 원본대장 대조·검인 절차 준수
• 전자동의/QR 검인 도입 적극 활용
• 개인정보 및 이해충돌 관리

🧮 계산

정확한 동의율 계산법 & 체크리스트

소유자 수 기준

동의자 수 ÷ 전체 소유자 수 × 100

토지면적 기준

동의 면적 합계 ÷ 전체 토지면적 × 100

체크리스트

• 공유 토지: 면적=지분대로, 인원=대표 1인
• 건물면적 아님 → 토지(지분)면적 기준
• 미등기 건물: 토지소유자와 동일인 처리
• 재건축은 각 동 과반 병행 확인

자주 하는 실수

• 전용면적으로 계산(오/잘못): 토지지분 면적으로
• 공유지 100% 반영(오/잘못): 전원 동의시 100%
• 공공용지 일괄 제외(오/잘못): 계획/지침 확인

🚀 전략

동의율을 올리는 3단 전략(실무형)

1. 1대형 필지 집중 공략
   면적 비중 상위 10~20명을 먼저 설득: 분담금 분할, 분양 옵션, 영업공백 보전 논리를 데이터로 제시
2. 2맞춤형 수익·리스크 시나리오
   현재가/완공가/분담/세금/대출/공기지연 패널티까지 반영한 개별 분석서 제공
3. 3절차 투명화 & 신뢰 확보
   전자동의·검인 활용, 진행상황 대시보드 공개, 허위·강압 금지 원칙 선언

🗂️ 요약

치트시트: 2023 ↔ 2025 한눈 비교

항목	2023년 기준(현장 인식)	2025년 기준(현행)
동의율 프레임	‘75%’ 통칭	재건축 70/70 + 각 동 과반 / 재개발 3/4 + 2/3
핵심 리스크	면적 비중 큰 상가·대형 필지 간과	동의 적법성(검인·전자동의)·절차 준수
형사/행정	혼재 표기	사문서위조·행사/사기/공무집행방해 + 인가취소·반려
관리 팁	동의율 숫자 위주	절차+증빙+대형필지 우선 설득

참고/확인 가이드

• 「도시 및 주거환경정비법」 제31조(추진위)·제35조(조합설립 인가), 시행령 제30조(동의요건) 등
• 지자체 도시정비과 최신 업무지침 및 정비계획(면적 포함 범위, 각 동 과반 적용)
• 전자동의·검인(QR) 등 최신 절차는 관할 지자체 공지 참고