[도시정비] 제3편-부동산 투자, 소규모정비 사업이 뜨는 진짜 이유(가로주택 편)

 

대규모 재건축의 대안, '가로주택정비사업'에 주목하라!
복잡한 절차와 긴 시간 때문에 망설였던 노후 주거지 개발,
이제는 가로주택정비사업이 새로운 희망이 될 수 있습니다.
전문가의 시선으로 핵심만 짚어드립니다.

안녕하세요, 도시행정 전문가 '도토리'입니다.

지난 '2024년 정비사업 종류 완전 가이드'에 이어

오늘은 많은 분께서 궁금해하시는 '가로주택정비사업'에 대해

심도 있게 파헤쳐 보겠습니다.

 

"재건축은 너무 오래 걸리고,

우리 동네는 규모가 작아서 해당 안 될 거야"라고 생각하셨다면

오늘 글을 끝까지 주목해 주세요.

거대한 재개발·재건축의 틈새에서 가장 현실적인 대안으로 떠오르는

가로주택정비사업의 모든 것을 실무 팁과 함께 알려드리겠습니다. 😊

 

가로주택정비사업 개념과 특징 🏠

'가로주택정비사업'이란 단어 그대로

'가로(街路)구역', 즉 도로로 둘러싸인 블록 단위의 노후 주택들을

정비하는 사업을 말합니다.

 

전면 철거 방식의 대규모 재개발·재건축과 달리,

기존 도로망과 기반시설은 최대한 유지하면서

낡은 집들만 쏙쏙 골라 개선하는 '미니 재건축' 방식이죠.

[실무 꿀팁] '가로구역'의 정확한 의미는?
인허가 관청에서 보는 '가로구역'이란,
사방이 너비 6m 이상의 도시계획도로로 둘러싸인
일단의 지역을 의미합니다.

다만, 구역을 가로지르는 4m 초과 도로는 없어야 한다는 조건이 붙죠.
우리 동네가 여기에 해당하는지 지적도를 통해 꼭 먼저 확인해보는 것이 사업의 첫걸음입니다.

 

일반 재건축 대비 장점과 단점 ⚖️

가로주택정비사업의 가장 큰 매력은 바로

'속도'와 '간소화된 절차'입니다.

하지만 장점이 있으면 단점도 있는 법,

냉정하게 비교하고 우리 동네에 유리한 점이 무엇인지 판단해야 합니다.

구분	가로주택정비사업	일반 재건축
장점 👍	절차 생략: 정비구역 지정, 추진위 구성 생략 빠른 속도: 평균 2~3년 소요 (일반 재건축 8~10년) 규제 완화: 안전진단 면제, 재건축초과이익환수제 미적용 조합원 지위 양도: 투기과열지구 내에서도 상대적으로 자유로움	대단지 프리미엄: 브랜드, 커뮤니티 시설 우수 기반시설 개선: 도로, 공원 등 주변 환경 동시 개선 높은 사업성: 일반분양 물량 확보 용이
단점 👎	소규모 단지: '나홀로 아파트' 가능성 기반시설 미비: 주차난 등 주변 환경은 그대로일 수 있음 낮은 사업성: 일반분양 물량 적어 분담금 부담 클 수 있음	긴 사업 기간: 평균 8~10년 이상 소요 복잡한 절차: 안전진단 등 까다로운 규제 많음 주민 갈등: 이해관계 복잡, 사업 지연 가능성

 

추진 절차와 소요 기간 ⏳

가로주택정비사업이 빠르다고 하는 이유는

아래 절차를 보면 명확해집니다.

 

재건축의 '정비기본계획 수립', '안전진단', '정비구역 지정',

'추진위원회 승인' 단계가 모두 생략됩니다.

(근거: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」)

 

주민 협의체 구성 → 조합 설립 인가 → 건축심의 → 사업시행계획인가 → 이주/철거/착공 → 준공/입주

 

이론적으로는 2~3년이면 가능하지만,

실제 현장에서는 조합원 간 의견 조율, 시공사 선정,

인허가 과정에서의 보완 등으로 시간이 더 걸리는 경우가 많습니다.

 

특히 조합 설립 동의율(토지등소유자 80% 이상 및 토지면적 2/3 이상)을 확보하는

초기 단계가 가장 중요하고도 어려운 과정입니다.

[실무 꿀팁] 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 한번에!
시간을 더 단축하고 싶다면, 건축심의 이후 사업시행계획을 수립할 때 관리처분계획(조합원 분양계획 등) 내용을 포함하여 통합 심의를 신청할 수 있습니다. 이렇게 하면 두 인가 절차를 하나로 합쳐 최소 수개월의 시간을 절약할 수 있으니, 조합 설립 초기부터 관할 구청 주택과와 협의하여 통합 심의 가능 여부를 타진하는 것이 현명합니다.

 

성공 사례와 주의사항 💡

LH 등 공공기관이 참여하여 사업의 안정성과

투명성을 높인 성공 사례들이 늘고 있습니다.

 

대표적으로 서울 중랑구의 '면목동 리모델링 지원형 가로주택 1호' 사업은

LH가 공동사업시행자로 참여하여, 조합 설립부터 준공까지

약 3년 6개월 만에 완료하며 빠른 사업 속도를 입증했습니다.

(출처: 대한민국 정책브리핑, 2021.04.29)

 

하지만 장밋빛 전망만 있는 것은 아닙니다.

'빠른 속도'라는 장점에 가려진 위험 요소를 반드시 인지해야 합니다.

 

• 과도한 사업성 홍보 주의: 일부 컨설팅 업체가 부풀려진 예상 수익률로
  주민들을 현혹하는 경우가 있습니다.
  반드시 복수의 전문가에게 교차 검증을 받아야 합니다.
• 현금청산자 갈등: 사업에 동의하지 않아 현금청산 대상이 된 주민과의
  보상 협의 과정에서 법적 분쟁으로 번져 사업이 지연될 수 있습니다.
  초기부터 투명한 소통과 합리적인 보상안 제시가 중요합니다.
• 시공사 선정 문제: 소규모 사업이다 보니 상대적으로 경험이 부족한
  시공사가 참여하는 경우가 있습니다.
  시공사의 재무 건전성, 유사 사업 경험 등을 꼼꼼히 따져보고
  신중하게 선정해야 공사 중단 등의 최악의 상황을 피할 수 있습니다.

 

우리 동네 추진 가능성 자가진단법 ✅

마지막으로,

우리 동네가 가로주택정비사업의 기본 요건을 갖추었는지

직접 확인해 볼 수 있는 체크리스트입니다.

아래 항목을 모두 만족해야 사업 추진이 가능합니다.

(근거: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」)

가로주택정비사업 자가진단 체크리스트

• 면적 요건: 사업 구역 면적이 1만㎡ 미만인가? (단, 공공성 요건 충족 시 2만㎡ 미만까지 가능)
• 도로 요건: 사업 구역이 6m 이상 도로로 둘러싸여 있는가?
• 통과도로 요건: 사업 구역을 관통하는 4m 초과 도시계획도로가 없는가?
• 노후도 요건: 구역 내 20년 이상 된 노후·불량 건축물이 전체의 2/3 이상인가?
• 세대수 요건: 기존 주택이 단독주택 10호 또는 공동주택 20세대 이상인가? (혼합 시 20채 이상)

 

가로주택정비사업은 분명 대규모 정비사업의 훌륭한 대안입니다.

하지만 '빠르다'는 말에 현혹되기보다는,

우리 동네의 여건을 냉철하게 분석하고 주민들과 충분히 소통하며

신중하게 접근해야 성공적인 결과를 얻을 수 있습니다.

 

오늘 알려드린 실무 지식들이 현명한 결정을 내리시는 데

도움이 되기를 바랍니다.

궁금한 점은 언제든 댓글 남겨주세요!