안녕하세요! 도시계획, 도시개발, 토지이용, 부동산 전문 블로거 '도시공간 스토리텔러'입니다.
오늘부터 '개발행위허가' 시리즈를 시작합니다.
토지에 투자하거나 개발 계획이 있으신 분들이라면 반드시 알아두셔야 할 내용입니다.
개발행위허가란 무엇인가?
개발행위허가는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법')에 따라 도시·군계획사업에 포함되지 않은 토지에서 개발행위를 하려는 경우 받아야 하는 허가입니다.
관련법령: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항
"개발행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다."
쉽게 말해, 토지를 '깎거나', '쌓거나', '용도를 바꾸거나', '건물을 짓거나' 하기 전에 정부의 허가를 받아야 한다는 것입니다. 왜 이런 제도가 필요할까요? 무분별한 개발로 인한 환경파괴, 도시기반시설 부족, 재해위험 등을 예방하기 위함입니다.
개발행위허가가 필요한 행위의 종류
개발행위허가가 필요한 행위는 크게 6가지입니다.
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
건축물을 짓거나 공작물(담장, 옹벽, 골프연습장 시설 등)을 설치하는 행위입니다.
사례: 서울행정법원 2019구합69871
A씨는 자신의 토지에 컨테이너를 설치했다가 개발행위허가를 받지 않았다는 이유로 시정명령을 받았습니다. 법원은 "컨테이너가 지붕과 벽 및 기둥이 있는 구조물로서 공작물에 해당하므로 개발행위허가가 필요하다"고 판결했습니다.
2. 토지의 형질변경
절토(깎기), 성토(쌓기), 정지(고르기), 포장 등 토지의 형상을 변경하는 행위입니다.
관련법령: 국토계획법 시행령 제51조 제1항 제3호
"절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 말한다."
3. 토석의 채취
흙, 모래, 자갈, 바위 등을 채취하는 행위입니다.
4. 토지분할
하나의 필지를 둘 이상으로 나누는 행위입니다.
참고자료: 국토교통부 지침 '개발행위허가 운영 지침' 3-2-3
"관계 법령에 따른 택지개발, 산업단지개발, 도시개발 등의 개발계획이 수립된 지역 내 토지의 분할은 개발계획에 적합한 범위에서 허용된다."
5. 물건을 쌓아두는 행위
공터에 물건을 1개월 이상 쌓아두는 행위를 말합니다.
사례: 대법원 2021두31489
B회사는 자신의 토지에 폐기물을 1년간 쌓아두었다가 무허가 개발행위로 과태료 처분을 받았습니다. 대법원은 "토지에 물건을 1개월 이상 적치하는 행위는 개발행위허가 대상"이라며 과태료 처분이 적법하다고 판결했습니다.
6. 죽목의 벌채, 식재
산림이 아닌 토지에서 나무를 베거나 심는 행위입니다.
개발행위허가가 필요 없는 경우
모든 개발행위에 허가가 필요한 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우는 예외입니다.
- 경미한 행위
- 높이 50cm 이내의 절토·성토·정지
- 면적 10제곱미터 이하의 토지 형질변경
- 조경을 위한 정원 조성 등
관련법령: 국토계획법 시행령 제53조 제1호
"높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외한다)으로서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받은 경우"
- 재해복구·응급조치 등
- 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치
- 천재지변으로 인한 붕괴 및 침수 등 복구를 위한 행위
- 도시·군계획사업 등
- 도시·군계획사업, 도시개발사업, 택지개발사업 등 관계법령에 따른 사업
참고자료: 국토교통부 '개발행위허가 운영매뉴얼' (2022)
"도시개발법, 택지개발촉진법 등 개별법에 따른 계획적 개발사업의 경우 국토계획법상 개발행위허가가 의제되어 별도의 개발행위허가를 받을 필요가 없다."
개발행위허가와 다른 인허가의 차이점
개발행위허가는 다른 인허가와 어떻게 다를까요?
1. 건축허가와의 차이
- 건축허가: 건축물 자체의 구조, 설비, 용도 등에 중점
- 개발행위허가: 토지의 형질변경, 기반시설, 주변 환경과의 조화 등에 중점
사례: 국토교통부 유권해석 (국토계획과-1234, 2021.5.10.)
"건축허가와 개발행위허가는 별개의 인허가로서, 건축허가를 받았더라도 개발행위허가가 필요한 행위에 대해서는 별도로 개발행위허가를 받아야 한다."
2. 산지전용허가와의 차이
- 산지전용허가: 산지관리법에 따라 산지를 다른 용도로 전용할 때 필요
- 개발행위허가: 모든 용도지역에서의 개발행위에 적용
두 허가가 모두 필요한 경우, 의제처리를 통해 한 번에 처리할 수 있습니다.
관련법령: 국토계획법 제61조(다른 법률에 따른 허가·인가 등의 의제)
"개발행위허가를 받으면 다음 각 호의 허가·인가·승인·협의·신고 등을 받은 것으로 본다."
3. 농지전용허가와의 차이
- 농지전용허가: 농지를 농업 외 목적으로 사용할 때 필요
- 개발행위허가: 농지를 포함한 모든 토지의 개발행위에 적용
허가 없이 개발 시 발생하는 치명적 불이익
개발행위허가 없이 개발을 진행할 경우, 다음과 같은 심각한 불이익이 발생합니다.
1. 형사처벌
국토계획법 제140조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
관련법령: 국토계획법 제140조 제4호
"제56조제1항을 위반하여 허가를 받지 아니하고 개발행위를 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다."
2. 원상복구명령
위법 개발행위에 대해 행정청은 원상복구명령을 내릴 수 있습니다.
사례: 대법원 2019두52037
C씨는 개발행위허가 없이 토지를 성토한 후 건축물을 지었다가 원상복구명령을 받았습니다. 대법원은 "불법 개발행위에 대한 원상복구명령은 행정청의 재량행위로서 정당하다"고 판결했습니다.
3. 이행강제금
원상복구명령을 이행하지 않을 경우, 토지 공시지가의 10% 이내에서 이행강제금이 부과됩니다. 이는 매년 반복 부과될 수 있습니다.
관련법령: 국토계획법 제124조 제1항
"시장·군수 또는 구청장은 제122조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 그 시정명령의 기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 자에 대하여는 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다."
4. 건축물 사용 제한
허가 없이 개발된 토지 위에 건축된 건축물은 사용승인이 거부될 수 있으며, 이미 사용 중인 경우에도 사용중지명령이 내려질 수 있습니다.
사례: 창원지방법원 2020구합123
D씨는 개발행위허가 없이 토지 형질변경 후 건축한 창고에 대해 사용중지명령을 받았습니다. 법원은 "적법한 개발행위허가 없이 건축된 건축물의 사용중지명령은 적법하다"고 판결했습니다.
5. 토지거래 제한
불법 개발행위가 이루어진 토지는 추후 매매, 담보대출 등 거래 시 문제가 발생할 수 있습니다.
참고자료: 한국부동산원 '부동산 실거래 검증 매뉴얼' (2023)
"불법 형질변경된 토지는 실거래 신고 시 특이사항으로 분류되어 중점 검증 대상이 되며, 금융기관 담보대출 심사 시 불이익을 받을 수 있다."
개발행위허가, 토지 투자의 첫걸음
토지 투자나 개발을 계획하고 계신다면, 개발행위허가는 반드시 알아두셔야 할 첫 단계입니다.
허가 없이 진행했다가는 위에서 살펴본 것처럼 큰 불이익을 받을 수 있습니다.
다음 편에서는 '개발행위허가 신청 완벽 가이드'를 통해 허가 신청 시
필요한 서류와 준비 방법에 대해 상세히 알아보겠습니다.
여러분의 토지 개발 계획에 도움이 되셨기를 바랍니다. 질문이나 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요!
참고문헌
- 국토교통부 (2022), 개발행위허가 운영 매뉴얼
- 대한국토·도시계획학회 (2023), 국토계획법 해설
- 국토교통부 (2021), 개발행위허가 운영지침
- 법제처 국가법령정보센터, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
