토지이용과 개발행위허가

[토지이용/개발제한구역]개발제한구역(그린벨트) 집단취락 해제 기준 및 절차 완벽 정리

도시행정가 2025. 2. 7. 23:57

개발제한구역(그린벨트)은 도시의 무분별한 확산을 방지하고 환경을 보호하기 위해 지정된 지역입니다. 하지만 장기간 거주해온 마을이나 주택들이 포함되어 생활 불편이 발생하는 경우, 일정 요건을 충족하면 집단취락으로 인정받아 개발제한구역에서 해제될 수 있습니다. 이번 글에서는 집단취락의 개념, 해제 가능 면적 산정 기준, 인허가 절차, 실제 사례, 승인 전략 및 추가 팁까지 상세히 정리해 보겠습니다.

1. 집단취락 개념 및 법적근거

📌 집단취락 정의

집단취락이란 개발제한구역 내에서 10,000㎡당 주택 10호 이상의 밀도를 충족하면서, 전체 주택 수가 20호 이상인 마을을 의미합니다. 이러한 지역은 생활 기반이 이미 형성되어 있으며, 주민들의 정주 여건 개선을 위해 개발제한구역에서 일부 해제될 수 있습니다.

📌 법적 근거

집단취락 해제 기준은 「개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침」 제3-2-3조에서 명확히 규정하고 있습니다.

2. 집단취락 해제 가능 면적 산정 기준

개발제한구역 내 집단취락으로 인정받고 해제할 수 있는 면적은 아래 산식에 따라 결정됩니다.

🏡 해제 가능 면적 공식

해제 가능 총면적(㎡) =
① 취락을 구성하는 주택 수(호) ÷ ② 호수밀도(10~20호/10,000㎡)
+ ③ 대규모 나대지(1,000㎡ 초과) 면적
+ ④ 도시계획시설 부지 면적

📌 세부 기준

✅ ① 취락을 구성하는 주택 수 산정 기준

  • 개발제한구역 지정 당시부터 존재한 건축물대장 등재 주택만 포함.
  • 다세대주택은 1호로 계산.
  • 공동주택은 가구 수와 상관없이 가구당 1호로 인정.
  • 무허가 건축물은 주된 건축물 1동만 1호로 산정.

✅ ② 호수밀도 기준

  • 기본적으로 10,000㎡당 10호를 적용하되,
  • 시·도지사가 필요 시 10~20호 범위 내에서 요건을 강화 가능.

✅ ③ 대규모 나대지 기준

  • 1,000㎡ 이상인 나대지는 해제 면적에 포함될 수 있음.
  • 단, 개발제한구역 지정 당시부터 나지였거나 주택지로 조성된 경우만 인정.

✅ ④ 도시계획시설 부지 면적 포함 여부

  • 해당 취락 내 도로, 공원, 공공시설 등의 부지가 포함될 경우 해당 면적도 해제 가능 면적에 포함.

3. 집단취락 해제 신청 절차

🏛️ ① 사전 검토 및 자료 수집

  • 해당 지역이 집단취락 요건을 충족하는지 확인.
  • 지자체(시·군·구청) 도시계획과 및 관련 부서와 사전 협의 진행.

📝 ② 인허가 신청

  • 신청 서류:
    • 개발제한구역 해제 신청서
    • 건축물대장, 토지대장 등 기본 자료
    • 주택 및 나대지 분포도(위성사진 포함)
    • 도시계획시설 부지 내역 및 기타 필요 서류

🏗️ ③ 심의 및 검토

  • 해당 지자체의 도시·군계획위원회 심의.
  • 필요 시 국토교통부 승인 절차 진행.

✅ ④ 최종 승인 및 고시

  • 승인된 경우 개발제한구역 해제 고시 후 도시·군관리계획 변경 절차 진행.

4. 승인 가능성을 높이는 전략

✔ 해당 지역의 도시계획 방향과 부합하도록 활용 계획 수립

  • 해당 지자체가 추진하는 도시 정비 및 개발 정책과 일치하는 취락일수록 승인 가능성이 높아짐.

✔ 사전 컨설팅 및 전문가 상담 진행

  • 도시계획 전문가 및 인허가 컨설턴트와 협력하여 철저한 서류 준비.
  • 기존 승인 사례 분석을 통해 전략적 접근 필요.

✔ 공공성 강화를 통한 명분 확보

  • 단순 주거 지역 해제가 아닌, 지역 공공시설 확보와 연계된 개발 계획 제시.

5. 실제 사례

🔹 사례 1: 서울 ○○구 집단취락 해제 사례

  • 해제 전: 개발제한구역 내 25호의 주택 밀집 지역.
  • 승인 요인: 기존 취락 내 도시계획도로 포함, 공원 부지 기부채납.
  • 결과: 총 1.5만㎡ 해제 승인 및 도시개발사업 추진.

🔹 사례 2: 경기 ○○시 농촌마을 해제 사례

  • 해제 전: 농촌 지역 내 22호 규모의 전원마을.
  • 승인 요인: 기존 농촌 생활 기반 유지 및 지역 정비 계획 반영.
  • 결과: 해제 후 일부 지역은 농업진흥지역으로 전환.

6. 추가 팁

💡 무허가 건축물은 사전 양성화 필요

  • 무허가 주택은 사전에 양성화(이행강제금 납부 등)해야 집단취락으로 인정 가능.

💡 도시계획시설과 연계하여 해제 신청

  • 도로, 공원 등의 공공시설을 포함하면 승인 가능성이 상승.

💡 해제 절차는 최소 1~2년 이상 소요됨

  • 행정 절차가 복잡하므로 장기적인 계획 수립 필요.